Zakup krok po kroku: od zapytania do aktu notarialnego
Ta strona opisuje, jak wygląda zakup lokalu w inwestycjach, które prowadzimy: co dzieje się po kolei, kto co robi, jakie pozycje dochodzą do ceny z cennika i czym różni się lokal mieszkalny od usługowego. W ofercie jest siedem inwestycji w czterech województwach, ponad 300 lokali, ceny od 196 000 zł netto. Przy każdej inwestycji szczegóły są inne i mówimy o nich wprost, zanim cokolwiek podpiszesz.
Dziewięć etapów zakupu
Kolejność jest zawsze taka sama. Dwa etapy wyglądają różnie w zależności od tego, czy budynek jest gotowy, czy dopiero powstaje. W Baltic Jet w Ustroniu Morskim apartamenty są gotowe i wyposażone, a najem rusza od dnia aktu notarialnego. W GEA Sea & Resort etapy zaplanowane są od lipca 2026 do pierwszego kwartału 2029, więc pojawia się umowa przedwstępna i harmonogram transz.
- 1. Zapytanie. Formularz, telefon albo WhatsApp. Podajesz, czego szukasz i w jakim budżecie.
- 2. Rozmowa. Ustalamy trzy rzeczy: cel zakupu (lokal dla siebie, pod najem, czy jedno i drugie), budżet i sposób finansowania oraz horyzont czasowy.
- 3. Zestawienie lokali. Dostajesz listę wolnych lokali z metrażem, piętrem, ceną i statusem. Wysyłamy ją mailem, bo dostępność zmienia się w tygodniach.
- 4. Oglądanie. Na miejscu albo zdalnie, z rzutami i widokiem z konkretnego okna.
- 5. Rezerwacja. Wybrany lokal schodzi z listy na czas ustalony z deweloperem. W GEA Sea & Resort kaucja rezerwacyjna wynosi 30 000 zł.
- 6. Finansowanie. Decyzja kredytowa albo potwierdzenie środków. Ten etap najczęściej wydłuża cały proces, dlatego zaczynamy go równolegle z oglądaniem.
- 7. Umowa u notariusza. Umowa deweloperska albo przedwstępna przy lokalu w budowie, umowa przenosząca własność przy lokalu gotowym.
- 8. Odbiór lokalu. Protokół z listą usterek i terminem ich usunięcia.
- 9. Akt przenoszący własność i wniosek o wpis do księgi wieczystej. Od tego dnia lokal jest Twój i zaczynają biec koszty utrzymania.
Napisz, która inwestycja Cię interesuje. Odeślemy zestawienie wolnych lokali z cenami i statusem.
Co robimy my, a co robisz Ty
Polaris Estates jest agentem. Sprzedaż inwestycji powierzyli nam deweloperzy, między innymi Masterm SFC, Konsorcjum, MOTTON Estates i B&B Magnolia Apartments. Umowę sprzedaży podpisujesz z deweloperem, nie z nami. Warto wiedzieć to od pierwszego dnia, bo porządkuje odpowiedzialność za każdy dokument.
- My: zestawiamy wolne lokale z aktualnym statusem i ceną potwierdzoną u dewelopera.
- My: pokazujemy różnice między lokalami, także te, które przemawiają przeciwko konkretnemu lokalowi.
- My: wyliczamy pełny koszt zakupu dla wybranego lokalu, pozycja po pozycji, i wysyłamy go na piśmie.
- My: umawiamy oglądanie i kontakt z deweloperem.
- My: przekazujemy komplet dokumentów: prospekt, rzuty, standard wykończenia, wzór umowy, a przy condo także umowę z operatorem.
- My: jesteśmy na kontakcie do dnia aktu. Jedna osoba, jeden numer.
- Ty: decydujesz o budżecie i o tym, który lokal oglądasz.
- Ty: składasz wniosek kredytowy i kompletujesz dokumenty do banku.
- Ty: czytasz umowę przed wizytą u notariusza. Jeśli ma ją przeczytać prawnik, to jest na to moment, a nie dzień przed podpisem.
- Ty: akceptujesz notariusza albo wskazujesz własnego.
- Ty: podpisujesz umowę i płacisz zgodnie z harmonogramem.
Koszty poza ceną lokalu
Cena z cennika to nie jest kwota, którą wydajesz. Poniżej pozycje, które dochodzą. Stawek podatkowych, taksy notarialnej i opłat sądowych tu nie publikujemy, bo zależą od ceny lokalu, od formy transakcji i od kancelarii. Wyliczenie robimy dla konkretnego lokalu i wysyłamy je na piśmie, zanim złożysz rezerwację.
- Podatek. Przy zakupie od dewelopera cena zawiera VAT: w portfelu jest to 8 procent przy lokalu mieszkalnym w GreenVille albo 23 procent przy lokalu usługowym i apartamencie condo w GEA Sea & Resort i Baltic Jet. W Sarbinowie stawka zależy od charakteru lokalu. Przy zakupie na rynku wtórnym zamiast VAT pojawia się PCC. Kwotę liczymy indywidualnie.
- Taksa notarialna wraz z VAT od taksy. Zależy od ceny lokalu i od kancelarii, podajemy ją przy konkretnej transakcji.
- Opłaty sądowe: założenie księgi wieczystej dla nowego lokalu, wpis własności, a przy kredycie także wpis hipoteki.
- Wypisy aktu notarialnego. Potrzebne dla banku, dewelopera, urzędu i dla Ciebie.
- Miejsce postojowe albo garaż. Zwykle osobna pozycja, nie w cenie lokalu. W GreenVille miejsce postojowe kosztuje 30 000 zł, w Apartamentach Nadbrzeżna w Mielnie miejsce w garażu podziemnym ok. 98 400 zł brutto.
- Komórka lokatorska, jeśli występuje w inwestycji. W Mielnie jest ich jedenaście.
- Wykończenie. Przy stanie deweloperskim to osobny budżet. W Mielnie pakiet pod klucz to ok. 44 000 zł netto. W GEA Sea & Resort lokal w stanie deweloperskim zaczyna się od 299 000 zł netto, a jednopokojowy wykończony od ok. 390 000 zł netto.
- Koszty utrzymania od dnia aktu. W GEA Sea & Resort czynsz wynosi ok. 18 zł za m² miesięcznie, energia ok. 140 zł miesięcznie. W Mielnie czynsz przy lokalu ok. 34 m² to ok. 270 zł miesięcznie.
- Koszty kredytu: prowizja banku, wycena nieruchomości, ubezpieczenia wymagane przez bank. Ich wysokość podaje bank w decyzji kredytowej.
- Podatek od nieruchomości, płatny co roku. Stawka zależy od gminy i od tego, czy lokal jest mieszkalny, czy związany z działalnością gospodarczą.
- Wynagrodzenie pośrednika. Mówimy wprost, kto je pokrywa przy danej inwestycji, na pierwszej rozmowie i przed rezerwacją.
Lokal mieszkalny i lokal usługowy
To najważniejsze rozróżnienie na tej stronie, bo zmienia trzy rzeczy naraz: podatek, formalności mieszkaniowe i sposób, w jaki bank ocenia kredyt. Metraż i rzut mogą wyglądać identycznie.
W portfelu lokalem mieszkalnym jest GreenVille w Lesznowoli. Lokale usługowe i apartamenty w formule hotelowo-usługowej to Apartamenty Nadbrzeżna w Mielnie, Baltic Jet w Ustroniu Morskim i GEA Sea & Resort. W Sarbinowie występują oba warianty, a w Craft Space w Łodzi obok 28 lokali mieszkalnych jest 60 apartamentów condo i powierzchnie usługowe.
- VAT. Lokal mieszkalny w GreenVille objęty jest stawką 8 procent. Lokale usługowe i condo w GEA Sea & Resort oraz Baltic Jet stawką 23 procent. W Sarbinowie stawka zależy od charakteru konkretnego lokalu i zmienia cały model inwestycji, więc ustalamy ją przed rezerwacją.
- Odliczenie VAT. Deweloper Baltic Jet wskazuje, że VAT podlega odliczeniu, także przez osobę prywatną. W Mielnie odliczenie dotyczy zakupu z przeznaczeniem na najem. To nie jest rabat, tylko procedura podatkowa: wymaga rejestracji jako podatnik VAT, opodatkowanego najmu i utrzymania warunków w czasie. Opisujemy mechanizm, nie zastępujemy doradcy. Przed decyzją potwierdź go u swojego księgowego.
- Meldunek. W lokalu mieszkalnym to standard. Przy lokalu usługowym sprawdzamy to dla konkretnej inwestycji. Deweloper Apartamentów Nadbrzeżna w Mielnie podaje, że w tamtejszych lokalach można mieszkać i się zameldować.
- Księga wieczysta. W Mielnie i w Baltic Jet każdy lokal ma odrębną księgę wieczystą, czyli jest samodzielną nieruchomością, a nie udziałem w większej całości.
- Kredyt. Banki oceniają lokal usługowy inaczej niż mieszkanie. Czy dany bank sfinansuje konkretny lokal i na jakich warunkach, sprawdzamy przed rezerwacją, bo odpowiedzi bywają różne w zależności od banku i od inwestycji.
- Koszty stałe. Podatek od nieruchomości i stawki mediów potrafią różnić się między lokalem mieszkalnym a usługowym. To pozycja roczna, więc lepiej policzyć ją przed zakupem niż po.
Kredyt, gotówka i harmonogram wpłat
Sposób płatności zależy przede wszystkim od tego, czy lokal jest gotowy, czy dopiero powstaje.
- Lokal gotowy. Płatność następuje blisko dnia aktu. W Baltic Jet apartamenty są gotowe i wyposażone, a umowa z operatorem zaczyna działać od dnia aktu notarialnego.
- Lokal w budowie. Harmonogram transz jest zapisany w umowie. W GEA Sea & Resort wygląda tak: kaucja rezerwacyjna 30 000 zł, pierwsza transza 80 procent przy umowie przedwstępnej, druga i trzecia po 10 procent.
- Zabezpieczenie wpłaty. W Baltic Jet deweloper przewiduje promesę bezciężarowego wyodrębnienia lokalu po wpłacie. Przy każdej inwestycji pytaj, co zabezpiecza Twoje pieniądze do dnia aktu, i proś o to na piśmie.
- Kredyt zaczynaj wcześnie. Zdolność kredytowa i wycena zajmują tygodnie, a rezerwacja lokalu ma termin.
- Sprawdź w umowie, co dzieje się przy odmowie banku. To jedno zdanie decyduje o tym, czy odzyskasz wpłatę rezerwacyjną.
- Przy lokalu usługowym rozmawiaj z bankiem od razu o tym konkretnym lokalu i o tej konkretnej inwestycji. Ogólna zdolność kredytowa nie przesądza o decyzji.
Prześlemy harmonogram wpłat dla wybranego lokalu razem z pełnym wyliczeniem kosztów.
Stan deweloperski czy pod klucz
Różnica nie sprowadza się do ceny. Przy lokalu pod najem liczy się też czas: lokal wykończony może pracować od pierwszego miesiąca, lokal w stanie deweloperskim potrzebuje kilku miesięcy i Twojej uwagi.
- GEA Sea & Resort: stan deweloperski albo pod klucz, cztery aranżacje APARTLOOK (Sand, Wave, Sea, Forest). Deweloperski od 299 000 zł netto, jednopokojowy wykończony od ok. 390 000 zł netto, dwupokojowy od ok. 498 000 zł netto.
- Apartamenty Nadbrzeżna w Mielnie: standard deweloperski, winda, ogrzewanie podłogowe. Pakiet pod klucz ok. 44 000 zł netto.
- Sarbinowo: stan deweloperski do własnej aranżacji albo lokal pod klucz, gotowy do wynajmu.
- Baltic Jet: apartamenty gotowe i wyposażone, bez etapu wykończenia.
- Przy własnym wykończeniu doliczaj czas, nie tylko fakturę: projekt, ekipa, materiały, odbiory.
Condo z operatorem: na co patrzeć w umowie
Condo to lokal, który kupujesz na własność i oddajesz w zarządzanie operatorowi. Operator wynajmuje go gościom i rozlicza się z Tobą. Umowa z operatorem jest równie ważna jak umowa zakupu, a czyta ją znacznie mniej osób.
W portfelu mamy dwa różne modele i dobrze pokazują, że jednego standardu nie ma.
- Podział przychodu. W GEA Sea & Resort deweloper podaje podział 70 procent dla właściciela i 30 procent dla operatora. W Baltic Jet 75 procent dla inwestora i 25 procent dla operatora. Sprawdź, od czego liczony jest podział: od przychodu czy od przychodu po odjęciu kosztów.
- Długość umowy. GEA Sea & Resort: umowa już od 3 lat. Baltic Jet: 5 lat. Sprawdź, co dzieje się po jej zakończeniu i na jakich zasadach można ją wypowiedzieć.
- Pobyt właścicielski. Ile dni w roku możesz korzystać z własnego lokalu i czy są to terminy sezonowe, czy dowolne. W Baltic Jet deweloper podaje brak limitu wyłączeń właścicielskich.
- Rozliczenia. W GEA Sea & Resort rozliczenie jest miesięczne, a właściciel ma panel dostępny całą dobę. Ustal, jaki raport dostajesz i co dokładnie w nim widzisz.
- Koszty po Twojej stronie. Czynsz, media, ubezpieczenie, wymiana zużytego wyposażenia. Przejdź to zdanie po zdaniu, bo te pozycje zmieniają wynik bardziej niż sam podział procentowy.
- Kto jest operatorem. W GEA Sea & Resort jest to Partner Expert Group. Pytaj, jakimi obiektami operator zarządza dzisiaj.
- Symulacje przychodu. Traktuj je jako założenia strony, która je przygotowała, i proś o wskazanie danych, na których je oparto.
Umowę z operatorem przekazujemy do przeczytania przed rezerwacją, nie po.
Czego na tej stronie nie znajdziesz
Nie podajemy obiecanego zwrotu, gwarantowanego obłożenia ani prognozy przychodu. Deweloperzy i operatorzy takie liczby publikują, my nie powtarzamy ich jako swoich, bo nie odpowiadamy za ich spełnienie. Materiały dewelopera i operatora, w tym symulacje, przekazujemy w komplecie po kontakcie, z wyraźnym wskazaniem, kto je przygotował.
Nie publikujemy też cen Baltic Jet i Craft Space. Przy Baltic Jet ostatni cennik z materiałów stracił ważność 18 czerwca 2026, a ceny podajemy tylko takie, które potwierdziliśmy u dewelopera.
- Nie obiecujemy zwrotu ani obłożenia.
- Nie doradzamy podatkowo ani prawnie. Nazywamy pozycje kosztowe i pytania, które warto zadać księgowemu albo prawnikowi.
- Nie piszemy, że oferta jest dostępna wyłącznie u nas, jeśli nie jest.
- Ceny publikujemy tylko potwierdzone u dewelopera, z datą ważności cennika.
Najczęstsze pytania
Ile trwa zakup od pierwszego zapytania do aktu notarialnego?
Nie podajemy jednej liczby, bo czas zależy od dwóch rzeczy: od tego, czy lokal jest gotowy, czy dopiero powstaje, oraz od sposobu finansowania. Przy lokalu gotowym i płatności gotówką proces sprowadza się do rezerwacji, umowy i aktu. Przy lokalu w budowie umowa deweloperska albo przedwstępna podpisywana jest na początku, a akt przenoszący własność następuje po zakończeniu etapu: w GEA Sea & Resort etapy zaplanowane są od lipca 2026 do pierwszego kwartału 2029. Realny termin dla konkretnego lokalu podajemy razem z zestawieniem.
Jakie koszty dochodzą do ceny lokalu?
Do ceny z cennika dochodzą: podatek (VAT zawarty w cenie przy zakupie od dewelopera albo PCC na rynku wtórnym), taksa notarialna wraz z VAT, opłaty sądowe za księgę wieczystą i za wpis hipoteki przy kredycie, wypisy aktu, miejsce postojowe albo garaż, komórka lokatorska, wykończenie przy stanie deweloperskim oraz koszty utrzymania od dnia aktu. Stawek nie publikujemy, bo zależą od ceny lokalu, formy transakcji i kancelarii. Wyliczenie dla wybranego lokalu wysyłamy na piśmie przed rezerwacją.
Czym różni się lokal usługowy od mieszkalnego przy zakupie?
Lokal usługowy zmienia trzy rzeczy naraz: stawkę VAT, formalności mieszkaniowe i sposób, w jaki bank ocenia kredyt. W naszym portfelu lokal mieszkalny w GreenVille objęty jest stawką VAT 8 procent, a apartamenty usługowe i condo w GEA Sea & Resort oraz Baltic Jet stawką 23 procent, przy czym deweloper Baltic Jet wskazuje, że ten VAT podlega odliczeniu, także przez osobę prywatną. W Sarbinowie stawka zależy od charakteru konkretnego lokalu. Meldunek i finansowanie sprawdzamy dla wybranego lokalu przed rezerwacją.
Czy w lokalu usługowym można mieszkać i się zameldować?
Zależy to od konkretnej inwestycji i od zapisów w dokumentacji, dlatego sprawdzamy to dla wybranego lokalu, zanim złożysz rezerwację. Deweloper Apartamentów Nadbrzeżna w Mielnie podaje, że w tamtejszych lokalach usługowych można mieszkać i się zameldować, a każdy lokal ma tam odrębną księgę wieczystą, czyli jest samodzielną nieruchomością.
Czy przy condo dostanę informację, ile lokal zarobi?
Nie od nas. Nie publikujemy prognoz przychodu, obłożenia ani stopy zwrotu, bo nie odpowiadamy za ich spełnienie. Przekazujemy natomiast pełne materiały dewelopera i operatora, w tym ich symulacje, z wyraźnym wskazaniem, kto je przygotował i na jakich założeniach. Opisujemy też mechanizm rozliczenia: w GEA Sea & Resort podział wynosi 70 procent dla właściciela i 30 procent dla operatora, w Baltic Jet 75 procent dla inwestora i 25 procent dla operatora.
Ile wynosi wkład własny i jak wygląda harmonogram wpłat?
Harmonogram jest zapisany w umowie z deweloperem i różni się w każdej inwestycji. W GEA Sea & Resort kaucja rezerwacyjna wynosi 30 000 zł, pierwsza transza 80 procent płatna jest przy umowie przedwstępnej, a druga i trzecia po 10 procent. Przy lokalach gotowych, jak w Baltic Jet, płatność następuje blisko dnia aktu notarialnego. Wysokość wkładu własnego przy kredycie ustala bank, a nie deweloper, dlatego rozmowę z bankiem warto zacząć równolegle z oglądaniem lokalu.
Czy trzeba przyjechać, żeby obejrzeć lokal?
Na pierwszym etapie nie trzeba. Zestawienie wolnych lokali, rzuty i opis standardu wykończenia wysyłamy mailem, a prezentację można przeprowadzić zdalnie. Przed podpisaniem umowy zalecamy jednak wizytę na miejscu albo na budowie, bo widok z konkretnego okna, piętro i otoczenie inwestycji to rzeczy, których nie rozstrzyga się na zdjęciu.
Kto podpisuje umowę: Polaris Estates czy deweloper?
Umowę sprzedaży podpisujesz z deweloperem. Polaris Estates jest agentem i prowadzi sprzedaż siedmiu inwestycji, w tym projektów Masterm SFC, Konsorcjum, MOTTON Estates i B&B Magnolia Apartments. Nasza rola to zestawienie wolnych lokali, wyliczenie pełnego kosztu zakupu, skompletowanie dokumentów i kontakt do dnia aktu notarialnego. Stroną umowy sprzedaży pozostaje deweloper.
Napisz, czego szukasz
Odeślę zestawienie wolnych lokali z cenami i statusem oraz pełny koszt zakupu dla wybranego lokalu, pozycja po pozycji.
Możesz też zadzwonić albo napisać na WhatsApp. Jeśli wolisz, żeby to ja zadzwonił, zostaw numer i porę.